Vorbemerkung:
Diese Grundsätze ersetzen sämtliche bis zu diesem Zeitpunkt gefassten Beschlüsse in den Fachausschüssen und in der Ratsversammlung sobald und soweit in diesen Grundsätzen anderslautende abweichende Regelungen zu bestimmten Themenbereichen getroffen wurden.
I. Allgemeines
a. Ziel
Die Grundsätze dienen somit als Richtlinie zum Umgang mit Planungsbegünstigten (z.B. Privatinvestoren, Vorhabenträgern, Erschließungsträgern, Wohnungsbaugenossenschaften, Eigentümern u.a.) und sollen eine transparente Verhandlungsgrundlage bereits in der Phase der Bauvorüberlegungen bilden.
b. Anwendungsbereich
Die Stadt Schenefeld schließt grundsätzlich städtebauliche Verträge i.S.d. § 11 BauGB unter Berücksichtigung der Baulandpolitischen Grundsätze in Zusammenhang mit der Aufstellung/Änderung (Aufhebung) von Bebauungsplänen. Diese Grundsätze gelten für die Entwicklung von Wohnbauflächen sowie für Mischflächen i. S. der §§ 3, 4, 4a, 5, 5a, 6, 6a, 7 und 11 BauNVO.
1. Grundvereinbarung / Kostenübernahmevertrag
Schon in der Grundvereinbarung/ Kostenübernahmevertrag hat sich der Planungsbegünstigte zu verpflichten, sämtliche Planungskosten zu übernehmen (nachfolgend Ziffer II).
2. Durchführungsvertrag/ Erschließungsvertrag
Spätestens vor Beschluss des Bebauungsplans schließen die Stadt und der Planbegünstigte einen weiteren städtebaulichen Vertrag ab, mit dem die baulandpolitischen Grundsätze im konkreten Fall umgesetzt werden. Im Falle von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen wird ein Durchführungsvertrag geschlossen. Bei Bedarf können über Teilbereiche auch Erschließungs-verträge abgeschlossen werden.
c. Ausnahmen
In begründeten Ausnahmefällen kann von den nachfolgenden Grundsätzen auch abgewichen werden. Hierüber entscheidet der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt.
d. Rechtsnachfolge und Sicherung der Vertragserfüllung
Sämtliche Pflichten der Planungsbegünstigten sind ggf. auf Rechtsnachfolger zu übertragen, und zwar grundsätzlich ohne befreiende Wirkung.
Die Erfüllung sämtlicher Vertragspflichten der Planungsbegünstigten ist in geeigneter Weise (Bürgschaft, dingliche Sicherung, …) zu sichern.
II. Übernahme von Planungskosten
Die Planungsbegünstigten übernehmen alle Kosten der städtebaulichen Planung für hiermit beauftragte Dritte und nicht-hoheitliche Leistungen der Verwaltung einschließlich aller erforderlichen Pläne, Gutachten und Rechtsberatung. Dazu ist möglichst frühzeitig, insbesondere bevor die Stadt kostenauslösende Maßnahmen ergreift, mit den Planungsbegünstigten ein Kostenübernahmevertrag abzuschließen.
III. Infrastruktur, Erschließung und weitere Maßnahmen als Voraussetzung oder Folge des Vorhabens
a. Erschließungsanlagen
Die Planungsbegünstigten haben auf eigene Kosten die erforderlichen äußeren Erschließungsflächen herzustellen und diese nach Fertigstellung an die Stadt zu übergeben.
Dienen die Erschließungsanlagen oder ihre Ertüchtigung auch anderen Zwecken, so übernehmen die Planungsbegünstigten die Kosten nur anteilig. Genauere Regelungen hierzu werden im Erschließungs- oder Durchführungsvertrag getroffen.
b. Ausgleichsflächen und -maßnahmen
Die Planungsbegünstigten haben Möglichkeiten notwendiger Ausgleichsmaßnahmen mit der Stadt frühzeitig abzustimmen.
In Anwendung der § 1a BauGB, § 135 a-c BauGB sowie § 18 BNatSchG überlassen die Planungsbegünstigten der Stadt Grundstücke und tragen die Kosten auch für naturschutzrechtlich sonst gebotenen Ausgleich sowie dessen Pflege und Unterhaltung (Vogelschutz, Artenschutz, Baumschutz, Europäische Wasserrahmenrichtlinie).
c. Folgekosten für öffentliche Einrichtungen
Sofern durch die Maßnahmen des Planungsbegünstigten Erweiterungen an öffentlichen Einrichtungen, wie z.B. Kindertagesstätten und Schulen notwendig werden, ist dieser anteilig an den Folgekosten zu beteiligen.
d. öffentliche Grünflächen
Die Planungsbegünstigten tragen – ggf. anteilig – die Kosten der Herstellung der für das Vorhaben notwendigen öffentlichen Grünflächen einschließlich Grunderwerb und überlassen diese Grünflächen unentgeltlich der Stadt. Grundlage hierfür sind städtische Rahmenpläne und die daraus zu entwickelnden B-Pläne, z. B. im Stadtkern oder andere Konzepte.
V. Besondere Anforderunge
a. Geförderter oder preisgedämpfter Wohnungsbau
Soweit durch den Bebauungsplan Baurecht für mehr als 1.500 m² Bruttogeschossfläche i.S.d. § 16 Abs. 2 Ziff. 2 BauNVO oder mehr als 20 Wohneinheiten neu entsteht, haben die Planungsbegünstigten innerhalb von drei Jahren ab Baurecht auf mindestens 20% der neu geschaffenen Bruttogeschoßfläche (§ 20 Abs. 3 S. 1 und 2 BauNVO) öffentlich geförderten oder förderbaren (preisgedämpften) Wohnungsbau entsprechend dem aktuellen Wohnraumförderungsbedingungen des Landes SH (Mietwohnraumförderung oder Förderung von selbst genutztem Wohneigentum) herzustellen und bei Inanspruchnahme der Förderung entsprechend den Förderbedingungen, zu sichern. Die Stadt kann für bis zu 10% der maßgeblichen Bruttogeschoßfläche zulassen, dass statt geförderten Wohnungsbaus flächengleich preisgedämpfter Mietwohnungsbau entsteht.
Die Umsetzung des geförderten Wohnungsbaus ist in der Regel nicht zumutbar, soweit der Planungsbegünstigte nachweislich wegen begrenzter Haushaltsmittel keine Förderung für den geförderten Wohnungsbau erhält.
Sollte der Planungsbegünstigte keine Mittel aus der Förderung in Anspruch nehmen oder keinen Anspruch auf die Förderung haben, gilt folgendes:
(1.) für den Wohnraum ab Fertigstellung eine Mietpreisbindung für 20 Jahre; die Miethöhe ist in dem städtebaulichen Vertrag festzulegen und richtet sich nach dem Leitfaden zur sozialen Wohnraumförderung Schleswig-Holstein.
(2.) die Vermietung erfolgt analog zum jeweils aktuellen Wohnraumförderungsprogramm des Landes Schleswig-Holstein ausschließlich an Haushalte, die max. (20%) über den Einkommensgrenzen der Landesförderung für Eigentum liegen, und
(3.) die Voraussetzungen angemessen (Dienstbarkeiten, Vertragsstrafen) gesichert sind.
Der Stadt Schenefeld wird ein Vorschlagsrecht für die Wohnungsbelegungen eingeräumt.
b. Mindestanteil für Wohnen und Mischung von Wohnungsgrößen
Zur Vermeidung einseitiger Strukturen legt die Stadt mit dem Planungsbegünstigten den Mindestanteil für Wohnen im geförderten Wohnungsbau sowie das Mischungsverhältnis von Wohnungen unterschiedlicher Größe einzelfallbezogen fest.
c. Energetische und Klimaschutz Anforderungen
Die Stadt Schenefeld hat es sich zur Aufgabe gemacht, die weitreichenden klimaschutzrechtlichen Änderungen und Klimaschutzziele ganzheitlich im Rahmen der Beteiligung aller Betroffenen (Planungsbegünstigte und Privatpersonen) zu erreichen.
Dazu müssen alle neu errichteten Gebäude mindestens die Anforderungen des GEG (Gebäudeenergiegesetz) in der jeweils gültigen Fassung erfüllen.
Darüber hinaus ist binnen eines Jahres nach Fertigstellung des Vorhabens die Treibhausgas-Neutralität im Rahmen der Zielsetzungen der Klimaschutzziele der Stadt Schenefeld anzustreben und in geeigneter Form nachzuweisen. Geeignet ist der Nachweis durch:
- Zertifizierung durch ein allgemein anerkanntes Programm (DGNB, LEED, BREEAM, TÜV Nord Cert „Netto-Null-Emissionsgebäude“ oder „Klimaneutrales Gebäude“).
- Erstellung eines Energieeffizienzausweises mit Einstufung in die Klasse A+ oder A.
- Berechnung eines CO2-Fußabdrucks durch eine*n akkreditierte*n Energieeffizienzexpert*in.
- Vorlage eines positiven Förderbescheids im Sinne des KfW-Standards 40.
- Erbringen eines den Punkten 1-4 gleichwertigen Belegs.
Bei Bauvorhaben mit mehr als 400 m² Bruttogeschossfläche ist ein Energiekonzept vorzulegen, das Möglichkeiten der umwelt- und klimafreundlichen Energieversorgung unter Berücksichtigung des Anschlusses an vorhandene Wärmenetze oder Versorgungsanlagen vorsieht. Bei größeren Quartieren ist eine gemeinschaftliche Lösung unter Einbeziehung des umliegenden Gebäudebestands zu untersuchen.
d. Erneuerbare Energien
Mit der Vereinbarung internationaler Klimaschutzziele stellen sich noch größere Anforderungen an die Erreichung der Energieeinsparziele.
Die Gebäude sind grundsätzlich ohne die Verbrennung von Öl, Kohle oder Erdgas zu wärmen. Zusätzlich ist die Verwendung von Gas-Hybridheizungen nach Möglichkeit zu vermeiden.
Alle für die Nutzung von Solarenergie geeigneten Dachflächen sind, sofern wirtschaftlich darstellbar und möglich, zu mindestens 50 % mit Photovoltaikanlagen auszustatten (Solarmindestfläche). Werden auf einem Dach Solarwärmekollektoren installiert, so kann die hiervon beanspruchte Fläche auf die zu realisierende Solarmindestfläche angerechnet werden.
Für Kraftfahrzeuge sind Stellplätze entsprechend der Stellplatzsatzung der Stadt Schenefeld in ihrer jeweils gültigen Fassung vorzusehen. Weiterhin sind überdachte Fahrradabstellanlagen vorzusehen, die pro Wohneinheit das Abstellen von mindestens zwei Fahrrädern ermöglichen.
Bei Einrichtung von mindestens 5 nicht überdachten oder überdachten Stellplätzen oder Garagen sind für mindestens einen Stellplatz Vorkehrungen für die spätere Errichtung von Ladeinfrastruktur für elektrisch betriebene Kraftfahrzeuge (Verlegung von Stromleitungen) zu treffen. In gleicher Weise ist Infrastruktur für elektrisch betriebene Fahrräder vorzusehen.
e. Umwelt und Grünordnerische Anforderungen
Baumschutz und Gestaltung der Freiflächen:
Vorhandener Baumbestand ist nach Möglichkeit zu erhalten und während der Bauphase ausreichend zu schützen.
Mit Aufnahme der Planungen ist eine Bestandsaufnahme / Kartierung der bestehenden Bäume vorzunehmen. Darin ist zu vermerken, welche Bäume erhaltenswert sind. Bei Fällungen von Bäumen ist bereits frühzeitig der Ersatz gemäß der jeweils gültigen Baumschutzsatzung darzustellen.
Dem vorhandenen Baumbestand und den geplanten Neupflanzungen ist ausreichend Raum für die Kronenentwicklung und Wurzelraum zur Verfügung zu stellen, um eine möglichst natürliche Entwicklung zu ermöglichen.
Im Kronentraufbereich plus 1,5 m müssen Versiegelungen vermieden werden. Mindestens sind jedenfalls 5,0 m vom Stamm aus einzuhalten.
Können nicht ausreichend Bäume als Ausgleich realisiert werden, so ist der Ausgleich durch Hecken, Fassadenbegründung und Dachbegrünung zu schaffen.
Nicht überbaute Flächen sind wasserdurchlässig zu belassen oder herzustellen und durch Begrünung und Bepflanzung zu gestalten. Schottergärten sind unzulässig.
Zur Verbesserung des Stadtklimas, der Förderung und dem Erhalt der Biodiversität und zur weitergehenden Treibhausgas-Bindung sind Gebäude und Nebenanlagen ab einer Bruttogeschossfläche von mehr als 400 m² auf den Dachflächen zu begrünen, auch in Verbindung mit PV-Anlagen. Möglichkeiten zur Fassadenbegrünung sind zu prüfen.
Grundstückseinfriedungen sind möglichst durch Hecken mit einheimischen Gehölzen auszuführen. Auf die Anpflanzung von Kirschlorbeer ist dabei zu verzichten. Ist dies nicht möglich, sind für die Einfriedung vorrangig natürliche Materialien und keinen falls Kunststoffe zu verwenden. Bei Gebäuden mit mehr als zwei Vollgeschossen sind geeignete Nisthilfen für Vögel vorzusehen. Die Bepflanzung der Grünflächen ist Insektenfreundlich zu gewährleisten. § 8 (1) LBO ist strikt zu beachten.
Bodenschutz und Niederschlagswasser
Der maximale Versiegelungsgrad von Grundstücken bemisst sich nach den geologischen Gegebenheiten. Der Vorhabenträger/ Planungsbegünstigte hat sich vor Aufnahme der Planung mit den Gegebenheiten auseinanderzusetzen (Böden, klimasensitive Böden, Bauen in Niederungsbereichen). Die Orientierungswerte des § 17 Abs. 1 BauNVO sind einzuhalten.
Das anfallende Niederschlagswasser ist auf dem eigenen Grundstück möglichst zur Versickerung zu bringen. Anderenfalls hat die Nutzung und Speicherung des Regenwassers durch Dachbegrünung, Zisternen, Gewässer oder Staukanäle zu erfolgen. Die Einleitung in die städtische Kanalisation ist zu vermeiden, um den natürlichen Kreislauf des Wassers zu fördern. Ist dies im vollem Umfange nicht möglich, erfolgt die Einleitung nur gedrosselt, Drosselung des Spitzenabflusses von Grundstücken auf Qmax = 10 l/s. Das System muss für Starkregenereignisse (z.B. hundertjähriges Starkregenereignis) ausgelegt sein.
Es ist eine flächensparende Bauweise zu bevorzugen. Insbesondere die Versiegelung im Bereich der Nebenflächen muss auf ein Mindestmaß beschränkt werden. Wenn möglich sollten versickerungsfähige Belege für Verkehrsflächen und Stellplätze verwandt werden.
Es sind Materialien mit einem Abflussbeiwert (Psi) mit max. 0,3 im Bereich von Bäumen und von max. 0,6 in allen sonstigen Bereichen zu verwenden.
Der Eingriff in den gewachsenen Boden muss auf ein Minimum reduziert werden.
Schutz vor schädlicher Umwelteinwirkung:
Für die Außenbeleuchtung sind nur Leuchtmittel mit einer Hauptintensität des Spektralbereiches über 500 nm und mit Farbtemperaturen unter 3.000 Kelvin (z.B. Natriumdampflampen, LED-Leuchten mit Farbton im insektenfreundlichen Spektralbereich) sowie geschlossene Lampenkörper mit Abblendungen nach oben und zur Seite zu verwenden. Sofern möglich sind Leuchten mit Bewegungssensoren oder Zeitsteuerung zu verwenden.
f. Gestaltqualität
Zur Förderung der städtebaulichen Qualität sind Qualifizierungsverfahren gefordert. D.h. bei mehr als 100 Wohneinheiten ist je nach Situation die städtebauliche Qualität über Wettbewerbe, Mehrfachbeauftragungen und Erstellung eines Freiflächengestaltungsplans sicherzustellen. Dieses gilt insbesondere für Projektentwicklungen innerhalb des Sanierungsgebietes Stadtkern. Weitere Gebiete teilt die Verwaltung vor Beginn einer Projektentwicklung verbindlich mit.
Fachdienst Planen und Umwelt