Muss man einen B-Plan aufstellen oder ändern, wenn dies alleine schon aus wirtschaftlichen Gründen zu keiner Bebauung führen wird? Wir GRÜNE denken NEIN.
Für einen allgemein akzeptablen Bebauungsplan sollten im Verfahren alle wesentlichen Güter abgewogen worden sein und er sollte am Ende nach Verabschiedung zu einem umsetzbaren Ergebnis führen.
Keines dieser Minimalkriterien wird vom Angebotsbebauungsplan für die Hinterlandbebauung zwischen Lornsenstraße, Blocksberg und der Ortsgrenze zu Halstenbek erfüllt.
In Kraft trat er nach Verabschiedung durch die damalige Mehrheit der Ratsversammlung im Jahr 2010. Schon bald zeigte sich, dass der Plan auf Grund schlechter Wirtschaftlichkeit schwer bis gar nicht umsetzbar ist. Die Erschließung für das Gebiet ist aufwändig und daher ausgesprochen teuer. Da es sich um den Ortsrand handelt, war das Maß der baulichen Nutzung (GRZ) eher niedrig angesetzt. Auch nach vielen Jahren der Suche fand sich einfach kein Investor für die knapp 2 ha.
Was liegt näher, als das Maß der baulichen Nutzung zu erhöhen, dachten sich die interessierten Grundeigentümer und motivierten CDU und SPD zu einer Änderung des B-Plans mit diesem Ziel.
Damit wurde der Plan auch zu einer Aufgabe für uns GRÜNE. Sehr bald zeigte sich, dass der Plan noch viel schlechter ist, als selbst wir bisher angenommen hatten:
- Das Gebiet grenzt direkt an einen Halstenbeker Sportplatz an. Westlich vom Sportplatz hatte Halstenbek gerade ebenfalls ein Bebauungsgebiet ausgewiesen und, wie es baurechtlich geboten ist, natürlich eine Lärmschutzwand von 4 m Höhe vorgesehen. Im Schenefeld hat man den notwendigen Lärmschutz schlicht ignoriert. Das muss jetzt im Änderungsverfahren geheilt werden: In einem Lärmschutzgutachten muss gutachterlich geprüft werden, in welchem Umfang Lärmschutzmaßnahmen erforderlich sind. Diese werden dann im geänderten B-Plan festgesetzt.
- Das Gebiet zeichnet sich durch eine ausgesprochen schlechte Versickerungsfähigkeit für Regenwasser aus. Das Regenwasser der zusätzlich versiegelten Flächen muss in den Grenzgraben eingeleitet werden, der Schenefeld von Halstenbek trennt. Der Grenzgraben läuft aber heute bei stärkeren Regenfällen schon über. Die Flaschenhälse in Form von Verrohrungen sorgen dann zusätzlich dafür, dass das Regenwasser auf den Grundstücken steht und auch in Keller eindringt. Es muss also dringend ein Gutachten zur sicheren Oberflächenentwässerung erstellt werden. Dabei muss auch geklärt werden, ob im Falle einer Bebauung, im Gebiet ein zusätzliches Regenrückhaltebecken eingerichtet werden muss. Auch das Oberflächenwasser hat man im bestehenden B-Plan offensichtlich als Problem verdrängt und nicht ausreichend abgewogen.
- Die Gräben des Grenzgrabens werden verbreitert werden müssen, damit das Regenwasser bei starken Niederschlägen im Graben verbleibt. Nichts davon findet sich im bestehenden B-Plan.
- Auf dem Gebiet hat sich im Laufe der Zeit laut Gutachten der unteren Forstbehörde des Kreises ein Wald entwickelt. Dieser muss zwingend ausgeglichen werden. Auch dieses wurde im bestehenden B-Plan ignoriert.
- Es ist seit Jahrzehnten bekannt – zumindest den Anwohnern und auch uns GRÜNEN – dass in dem Gebiet zahlreiche Fledermäuse leben und jagen. Man hat den bestehenden B-Plan aber nach dem verkürzten Verfahren nach § 13a BauGB ohne jegliche faunistische Potentialabschätzung erstellt. Das ist aber bei Vorliegen von artenschutzrechtlich geschützten Tierarten ein schwerer Formfehler, der natürlich geheilt werden muss. Ganz offensichtlich ist, dass sich während des Verfahrens niemand aus der damaligen Politik wirklich für das Gebiet interessiert hat. Andernfalls wäre aufgefallen, dass es sich um eine Brachfläche mit Waldentwicklung handelt, der ein ausgesprochen attraktiver Lebensraum für stadtnah lebende Arten sein muss. Wie man für so ein Gebiet einen B-Plan ohne jede faunistische Potentialabschätzung erstellen kann, erschließt sich mir nicht.
- Die Erschließung des Gebietes macht eine Erschließungsstraße erforderlich, die seitens des späteren Investors eine Einigung mit etwa 30 Grundeigentümern erforderlich macht. Etliche dieser Grundeigentümer würden aber durch das Bebauungsgebiet keinen wirtschaftlichen Nutzen haben, sondern eher die Lasten zu tragen haben. Warum sollten sie also Grund und Boden für eine Erschließung abtreten? Es ist mir unbegreiflich, dass man im Verfahren noch nicht einmal die Frage der grundsätzlichen Erschließbarkeit des Gebietes geklärt hat. Alleine an diesem Problem kann die gesamte Erschließung und damit die Bebauung scheitern.
Alle diese Mängel können theoretisch geheilt werden. Dieses würde dann aber zu sehr erheblichen Kosten führen, die vom Investor in vollem Umfang zu tragen sein würden. Dieser wird die hohen Kosten natürlich in den Kaufverhandlungen bei den heutigen Grundeigentümern durch einen sehr hohen Abschlag berücksichtigen. Alles andere wäre wirtschaftlich absurd.
Obwohl CDU und SPD mit ihrem Antrag auf Änderung des B-Plans bis an die Grenzen der auch ihnen möglichen baulichen Nutzung (GRZ) gegangen sind, wird die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projektes eher noch weiter verschlechtert. Am Ende könnte ein B-Plan von der Ratsversammlung erlassen werden und dies würde wiederum keinerlei Bebauung zur Folge haben. Und weil das so wahrscheinlich kommen wird, streitet sich besonders die CDU mit den GRÜNEN? Dass grenzt an Realitätsverweigerung.
Redlicher wäre es, wenn CDU und SPD den Grundeigentümern, denen sie Hoffnung gemacht haben, reinen Wein einschenken würden: Das wird alles nichts. Sollte man es erzwingen wollen, was sie mit ihrer Mehrheit ja könnten, würde es aber so teuer, dass niemand seinen wirtschaftlichen Nutzen haben würde. Es kann nichts werden. Egal was CDU und SPD heute glauben und sagen.
Mathias Schmitz